תכנון
הממ”ד יוביל את תנופת הבנייה של אחרי המלחמה
אחת התובנות המרכזיות שעולות מהמלחמה הנוכחית היא שהממ״ד כבר אינו תוספת תכנונית או יתרון שיווקי בפרויקט נדל״ן, אלא צורך בסיסי. המציאות שבה כמעט כל חלקי המדינה נמצאים תחת איום טילים משנה את תפיסת הבנייה בישראל. אם בעבר נתפס הממ״ד כדרישה רגולטורית בעיקר בפרויקטים חדשים או באזורים מסוימים, הרי שכיום ברור יותר מתמיד: המרחב המוגן הוא האלמנט החשוב ביותר בדירה מודרנית בישראל.
בפועל, מיליוני ישראלים עדיין מתגוררים בבניינים ישנים ללא ממ״ד. עבור רבים מהם, הפתרון היחיד הוא ירידה לחדר מדרגות, מקלט משותף בזמן אזעקה או אפילו שהות ממושכת יותר במקלט ציבורי סמוך. המלחמה הנוכחית המחישה עד כמה הפער הזה מסוכן. כאשר אזורים שלמים בארץ נמצאים תחת ירי מתמשך, ההבדל בין דירה עם ממ״ד לבין דירה ללא ממ״ד הוא לעיתים ההבדל בין תחושת ביטחון בסיסית לבין חרדה יומיומית. לכן אין ספק שלאחר המלחמה נראה שינוי משמעותי בשוק הבנייה וההתחדשות העירונית. פרויקטים שנתקעו במשך שנים במסלולי פינוי-בינוי או תמ״א 38 יחזרו למרכז הבמה הציבורית והפוליטית. דיירים רבים שכבר שנים מתלבטים אם לקדם פרויקט בבניין שלהם יבינו לפתע שהשאלה כבר אינה רק כלכלית או אסתטית אלא ביטחונית. הלחץ הציבורי על הרשויות המקומיות ועל מוסדות התכנון להאיץ פרויקטים של התחדשות עירונית צפוי לגדול משמעותית.
גם מצד היזמים תיווצר מציאות חדשה. פרויקטים שנמשכו שנים בשל בירוקרטיה, התנגדויות או עומס רגולטורי יעמדו כעת תחת זכוכית מגדלת ציבורית. המדינה תצטרך לבחון בכובד ראש היכן ניתן להקל, לקצר תהליכים ולפשט רגולציה כדי לאפשר לפרויקטים להתקדם מהר יותר. עם זאת, האתגר יהיה למצוא את האיזון הנכון: להאיץ את הבנייה בלי לפגוע בתפיסה התכנונית הרחבה, ברמת התכנון תוך שמירה על בזכויות בעלי הנכסים. המלחמה גם צפויה להשפיע על פרויקטים שכבר נמצאים בשלבי תכנון. חלק מהיזמים להם יש פרויקטים בשלבי תכנון ומתוך אילוצים הנדסיים ניתן פטור מהקמת ממ״ד, בעיקר בבניינים המיועדים לשימור או כאלה שקשה היה למצוא פתרון הנדסי לתוספת ממ”ד, עשויים לבחון מחדש את התכנון ולאלץ מציאת פתרון שיאפשר שילוב ממ”ד במבנה. המציאות הביטחונית החדשה עשויה לגרום לשינוי תפיסתי גם בקרב רוכשי הדירות עצמם, שיתחילו לשאול שאלות חדשות: האם יש ממ״ד? במקרה בו אין ממ”ד האם יש ממ”ק (מרחב מוגן קומתי), האם המיגון הקיים עומד בדרישות התקינה העדכניות?
בהקשר הזה, רבים מבינים כיום שהתחדשות עירונית אינה רק כלי נדל״ני או מנוע כלכלי אלא גם מרכיב משמעותי בביטחון האזרחי של המדינה. כל בניין ישן שמוחלף בבניין חדש עם ממ״דים משפר בפועל את המיגון של האוכלוסייה. לכן, המדיניות הציבורית צריכה לראות בפרויקטים כאלה חלק מתשתית הביטחון הלאומי. ביום שאחרי המלחמה, נושא הבנייה וההתחדשות העירונית יצטרך להיות על שולחן הממשלה. לא רק בגלל מחירי הדיור או הצורך בדירות חדשות, אלא בגלל השאלה הבסיסית של מיגון האזרחים. ייתכן שנראה תוכניות ממשלתיות חדשות, האצת מסלולי תכנון ואפילו תמריצים מיוחדים לפרויקטים שמוסיפים ממ״דים לבניינים ישנים. המציאות הביטחונית של השנים האחרונות הוכיחה דבר אחד ברור: ישראל אינה יכולה להרשות לעצמה להמשיך לבנות בקצב איטי ובמודלים ישנים. אם בעבר הממ״ד היה פרט תכנוני בתוך הדירה, הרי שכעת הוא הופך לליבה של תפיסת תכנון הדירה והבנייה בישראל.
וככל שההבנה הזו תחלחל מהר יותר לממשלה, לרשויות המקומיות ולשוק הנדל״ן, כך ניתן יהיה להתחיל לחזק את הביטחון של תושבי ישראל, לא רק בגבולות המדינה, אלא במקום הכי רגיש ויום-יומי – הבית.
אהבתם?
קבלו את התכנים שלנו ישירות לתיבת המייל
זאת תחילה של ידידות מופלאה (:
ממש בקרוב נתחיל לשלוח לך תכנים, נתראה באינבוקס!