תכנון
התחדשות עירונית – הדור הבא
התוכניות להתחדשות בניינית מחליפות את תמ”א 38 ומביאות איתן פוטנציאל של הוספת עשרות אלפי יחידות דיור. אבל כיצד מיישמים אותן ומפצחים את האתגרים התכנוניים? כך זה נעשה בארבע ערים שונות.
מגמת ההתחדשות העירונית הפכה לצורך של ממש בתחום הנדל”ן בישראל. היא מחייה את המרקם העירוני ומוסיפה יחידות מגורים הנדרשות כל כך לפיתוח והתמודדות עם משבר הדיור; מחזקת את עמידות הבניינים הוותיקים מפני רעידת אדמה; ומעל לכל – יוצרת הזדמנות לסביבת מגורים איכותית יותר. מאחר שעומדת להסתיים תוכנית מתאר ארצית 38, או בשמה המוכר יותר תמ”א 38, נכנסת במקומה התוכנית להתחדשות בניינית. בדומה לתמ”א 38, גם התוכנית החדשה מאפשרת התחדשות עירונית של בניין יחיד בהוצאת היתר בנייה בלבד באישור הוועדה המקומית, וייחודה בכך שהיא מותאמת לצרכים הספציפיים של כל יישוב בהיבטי כלכלה, חברה, תכנון ותשתיות.
מטרות העל של התוכנית הבניינית הן לאפשר צמיחה באזורי ביקוש, לעודד את חידוש המרחב העירוני ולהגדיר את המרחב הציבורי בהתאם לגובה ונפח בנייה שנכונים לכל אזור. אלה יביאו לניצול הקרקע באופן יעיל יותר ובראייה תכנונית כוללת המשקללת גם את צורכי הציבור.
חברת AVIV מנהלת עבור הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרויקטים מובילים בהתחדשות עירונית ב-4 ערים במסגרת התוכנית החדשה, לכל אחד מאפיינים עירוניים ייחודיים ופתרונות יצירתיים על מנת להתמודד עם האתגרים והאילוצים בשטח:
לוד
רוב רובה של העיר לוד, כ-85% ממנה, כבר מתוכננים בתוכניות מפורטות של מתחמי פינוי בינוי, כך שהתוכנית הבניינית היא בגדר בשורה המשלימה את האזורים שלא נכללו בתוכניות אלו, וכעת יכולים להתחדש. התוכנית הבניינית מעניקה פתרון למגורים שלא נמצאים בתוך תוכניות קיימות ויוצרת שוויון הזדמנויות לכל התושבים בעיר, על מנת שכולם יזכו להתחדשות עירונית, תוך שמירה על איכויות המרקמים הקיימים וחיזוקם. על אף שלוד מצויה בתהליך פיתוח וצמיחה מואץ, לעיר אין תוכנית כוללנית או פרוגרמה לצורכי ציבור, ובזכות התוכנית החדשה יש לה כעת, לראשונה, תוכנית שנותנת מענה נקודתי הכולל הריסת מבנים ישנים ובנייה חדשה מועצמת.
תמ”א 38 לא הצליחה בלוד כלל, ולאורך השנים היו בה פרויקטים בודדים בלבד, שחלקם אף לא הושלמו. לעומתה, קיבולת התוכנית הבניינית כפי שמתכנן משרד אדריכלים מזור פירשט עומדת על תוספת של 4,000 יחידות דיור חדשות ב-3 מנגנונים מרכזיים: התחדשות בבנייה מרקמית נמוכה; התחדשות בבניה מרקמית עד 9 קומות בבניה או באמצעות חיזוק ותוספת; והתחדשות עירונית בבנייה מועצמת גבוהה. בנוסף, התוכנית ממנפת הזדמנויות כגון צירים ראשיים, מוקדים עירוניים ומרחבים בעלי פוטנציאל לפיתוח מערכת תחבורה עתירת נוסעים, דוגמת רכבת קלה, מטרו ונתיבי תחבורה ציבורית.
באר שבע
תוכנית ההתחדשות הבניינית של באר שבע מתמקדת ביצירת מסגרת התחדשות עירונית לאזור הוותיק בעיר ובמתן מענה לצורכי חיזוק מבנים לרעידת אדמה. היא מהווה כלי מרכזי המשלים תהליכי התחדשות עירוניים נוספים המקודמים בעיר במסגרת מתחמי פינוי בינוי, ומייצרת פוטנציאל תכנוני של כ-22,000 יחידות דיור. לצד הגדרת גובה הבנייה הנכון למרחב הציבורי והסתכלות על פיתוח העיר כמטרופולין מוביל, התוכנית שומרת על תבנית הבנייה של באר שבע ומתייחסת לאיתור מתחמים להכנת תוכניות מפורטות.
התוכנית כוללת 3 מסלולי התחדשות מהירים בהיתר: הריסה ובנייה מחדש; חיזוק מבנים ותוספת בנייה בבניינים קיימים; וכן מיגון ותוספת בנייה בניינים קיימים. ייחודה הוא בכך שהיא מאפשרת תוספת ממ”דים בעיר שנמצאת תחת איום בטחוני בדירות שנבנו אחרי שנת 1984, כדי לעודד התחדשות ומיגון בבניינים בודדים אשר אינם נכללים במתחמי ההתחדשות הגדולים.
גם בבאר שבע תוכנית תמ”א 38 לא נחלה הצלחה רבה עד כה. מאחר המצב הפיזי של הבניינים שנבנו לפני 1980 בעיר הוותיקה רעוע, התוכנית הבניינית ממלאה את החלל שנוצר בבירת הנגב. התוכנית שמתוכננת על ידי משרד אדריכלים גוטמן אסיף תחול על -9 מתחמים בעיר. היא תמומש בהתאם למנגנון שלביות מימוש ייחודי לטובת פיתוח מאוזן ומבוקר אל מול שדרוג המרחב הציבורי וכושר הנשיאה של התשתיות העירוניות: בתחילה יתאפשר מימוש מיידי של עד 4,000 יחידות דיור, ובהמשך, בשלב השני יתאפשר מימוש של כ-4,000 יחידות דיור נוספות בכפוף לדיון בוועדה מחוזית לבחינת כושר הנשיאה העירוני ועוד כ- 14 אלף יחידות דיור בשלב השלישי. כמו כן, יינתנו תמריצים נוספים ויתאפשרו שימושים למסחר ולמוסדות ציבור, ברחובות ראשיים המתאימים לכך.
בני ברק
בני ברק היא עיר יוצאת דופן עם מאפייני אוכלוסייה ייחודיים. מדובר בעיר “עירונית” במלוא מובן המילה בזכות עירוב שימושים וצפיפות מרקמית שתורמים ליצירת סביבה אורבנית מאוד, תחבורה ציבורית ענפה וכן סגנון החיים החרדי שמייצר עיר הליכתית מאוד. יחד עם זאת, היא גם העיר הכי צפופה בישראל ויש בה מחסור משמעותי בפתרונות דיור. בני ברק משמשת כמוקד רוחני, חינוכי ומסחרי של החברה החרדית בכללותה, ולכן הביקוש לדיור בה עולה כל העת. אולם בתכנון שלה שלובות כמה מגבלות הלכתיות משמעותיות, כשהמרכזית בהן היא מגבלת גובה הבינוי בגלל הימנעות משימוש במעליות בשבת, אשר יוצרת אתגר תכנוני בהגדלת היקף היחידות למגורים.
שלא כמו בערים אחרות בהן התוכנית הבניינית חלה בעיקרה על השכונות הוותיקות, בבני ברק הכוונה להחיל את ההתחדשות על העיר כולה. חברת AVIV, מנהלת שני פרויקטי התחדשות בניינית עבור הרשות להתחדשות עירונית – במרכז העיר ובדרומה. בכל אחד מהחלקים ניצב עוגן מרכזי אותו נדרש לקחת בחשבון בעת התכנון: בלב העיר זהו ציר רבי עקיבא ההומה, ובתוכנית הדרומית אלו שתי תחנות מטרו מתוכננות בקו M2.
היכולת לחדש את העיר ולייצר תכנית רלוונטית בכפוף למגבלות מתאפשרת בתצורות בינוי מסוימות בלבד, לכן עבודת התכנון מתרכזת בגיבוש טיפולוגיות בינוי שמנצלות את תכסית המגרשים ונותנות אפשרות לאיחוד מגרשים לטובת המרחב הפרטי והציבורי גם יחד. מתכנני התוכניות, משרד בר לוי אדריכלים וגושן אדריכלים, עשו מאמץ לעודד איחוד מגרשים כדי לייצר תכנון שימנף את המרחב הפרטי באופן שייתן מענה איכותי לבעלים הפרטיים וגם יענה על צרכי ציבור הנדרשים כל כך. מאחר שהיקף שטחי הציבור בעיר – הן המבונים והן הפתוחים – מעטים אך הכרחיים, גיבשו הצוותים מספר פתרונות אפשריים: חיבור מגרשים אשר מספקים יחד מרחב לחצר פנימית ושטח ציבורי פתוח, מעברים ציבוריים נוספים בתחום המגרשים, גני ילדים כמעט בכל קומות הקרקע של המבנים המתחדשים ועוד.
רעננה
העיר רעננה היא אחד המקומות המבוקשים ביותר למגורים בישראל, המדד הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה גבוה בהרבה מהממוצע ולכן ההתחדשות העירונית בשטחה היא כדאית יחסית למימוש. התוכנית להתחדשות בניינית של העיר מוסיפה כ-14 אלף יחידות דיור במרכז הוותיק של רעננה והיא מחדשת לא רק את המבנים, אלא גם את המרחב הציבורי ואיכות החיים שהוא מאפשר, תוך התייחסות להולכי הרגל, נגישות במרחב, עצים ירוקים ומוסדות ציבור.
בשונה מתמ”א 38 שהתרכזה ברובה בתוספת בנייה על בניין ישן ופעלה בהצלחה בכמה עשרות פרויקטים בעיר, התוכנית הבניינית מעודדת הריסה ובנייה מחדש. בתהליך התכנון של התוכנית עלו שלושה אתגרים מרכזיים: גובה המבנים במרכז הוותיק, התמודדות עם היעדר רציפות במגרשים המיועדים לבינוי; וכן מתן מענה לצורכי ציבור במרקם עירוני קיים. ההתחדשות העירונית בתוך מרקם קיים מציבה קושי במימוש, שאליו מתווספות עוד פונקציות משמעותיות בתכנון כמו ציר רחוב אחוזה החוצה את המרכז הוותיק שהוא מיסודות העיר ואינו נכלל בתוכנית, וכן קו ותחנות המטרו המתוכננים לעתיד העיר להם צפויה להיות השפעה ניכרת על הליכי ההתחדשות.
התכנון נעשה על ידי משרד דרמן ורבקל אדריכלות.
אהבתם?
קבלו את התכנים שלנו ישירות לתיבת המייל
זאת תחילה של ידידות מופלאה (:
ממש בקרוב נתחיל לשלוח לך תכנים, נתראה באינבוקס!