תכנון
פערים הולכים וגדלים בין היצע הדירות לבין גודל משקי הבית
התל-אביבים, הירושלמים והחיפאים גרים בדירות 3 חדרים, ברעננה גרים בדירות 5-6 חדרים ואיזו עיר דרומית מפתיעה נמצאת במקום הראשון עם הכי הרבה דירות גדולות?
מחקר חדש בדק את גדלי הדירות ב- 36 הערים הגדולות בישראל. הנתונים מצביעים על פערים בין היצע הדירות לבין גודל משקי הבית ועל מחסור גובר בדירות קטנות: על אף שכמחצית (44%) ממשקי הבית בישראל מונים עד 2 נפשות – בשוק נבנות בעיקר דירות גדולות
אם אף פעם לא עצרתם לחשוב האם אתם גרים בדירה שמתאימה לצרכים שלכם או שתהיתם אם פשוט התפשרתם על ההיצע הקיים בשוק, אתם לא לבד. מסתבר שעד היום לא בדקו איזה גודל דירות צריך לבנות, ומי שמכתיב את היצע הדיור כיום הם היזמים בלבד, ללא הנחייה של המדינה או של הרשויות המקומיות.
מחקר ערכנו עבור מינהל התכנון במשרד האוצר, מצביע על טווח רחב ואף קיצוני בתמהיל גדלי הדירות בין ערי ישראל: מ-74% דירות קטנות ובינוניות בבת-ים בקצה האחד, ועד ל-3% בלבד של דירות מסוג זה במודיעין-מכבים-רעות בקצהו השני. המחקר התבסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ועל סקר העדפות דיור שנערך בקרב 4500 משקי בית.
תמהיל הדירות הקיים במחוזות תל-אביב וירושלים בולט מאוד בשיעור הגבוה של דירות קטנות ובינוניות עד 90 מ”ר (כ-60%), ובהתאמה בשיעורן הנמוך של דירות גדולות. לעומתם, מחוזות הצפון והמרכז מאופיינים בתמהיל מוטה דירות גדולות: כ- 50-53% מהדירות הן בנות 116 מ”ר או יותר. במחוזות הדרום וחיפה יש תמהיל מאוזן, בו משקלן של כל אחת מחמש קטגוריות הגודל נע בין 10%-30%.
את האחוז הגבוה ביותר (76%) של הדירות הגדולות בנות 140 מ”ר ומעלה אפשר למצוא בעיר רהט שבדרום. במקום השני ניצבת עיריית מודיעין-מכבים-רעות עם 67% דירות גדולות ובמקום השלישי ראש העין, בה 57% מהדירות הן בנות 140 מ”ר ומעלה. רעננה ונס ציונה סוגרות את החמישייה ראשונה עם 49% דירות גדולות.
מן הצד השני, בבת־ים נמצא מלאי הדירות הקטנות (עד 90 מ”ר) הגדול ביותר: 74% מהדירות הן קטנות-בינוניות. רק 2% מהדירות בעיר הן גדולות מ- 140 מ”ר. אחריה תל־אביב־יפו עם 69% של דירות קטנות-בינוניות, ואחר כך ירושלים (67%), בני־ברק וחיפה (66% כל אחת).
גודל משק הבית לא מתאים לגודל הדירה
מניתוח הנתונים עולה כי בשני העשורים האחרונים חל גידול משמעותי של כ-10% בשיעור משקי הבית הקטנים (1-2 נפשות) בישראל. משקי הבית הבודדים מהווים כחמישית (19%) מסך משקי הבית בישראל, ויחד עם משקי בית הכוללים 2 נפשות (25%), כ- 44% ממשקי הבית בישראל הינם משקי בית קטנים. עם זאת, מגמת התכנון בישראל בשנים האחרונות מאופיינת בהומוגניות גבוהה של שכונות ובנייני מגורים הכוללים בעיקר דירות 4-5 חדרים בשטח של 100-130 מ”ר. שוק זה מותאם לקהל יעד של משפחות עם ילדים, אבל פרופיל משקי הבית בישראל הוא רחב ומגוון בהרבה, וכולל יחידניים, קשישים, משפחות חד-הוריות, רווקים, שותפים ומשקי בית לא-משפחתיים מסוגים אחרים.
טל ונגר, סמנכ”ל תכנון וסביבה ואחת מעורכי המחקר, אומרת: “בשנים האחרונות הושקעו מאמצים גדולים להגדלה של היצע הדירות במשק כדי להדביק את הביקוש הגדל, והתוכנית האסטרטגית לדיור אף קבעה בנייה של 1.5 מיליון יחידות דיור עד לשנת 2040. אלא שהחתירה ליעד כמותי של מספר הדירות הנדרשות לא לקחה בחשבון מרכיבים חיוניים אחרים בתכנון, דוגמת מגוון הדירות ואופי משקי הבית, מה שפוגע בהתאמה לצרכים של אוכלוסיות שונות עבורן מתכננים את המגורים. השימוש בנתון ‘גודל משק הבית הממוצע’ שגור ומקובל מאוד בתהליכי תכנון, זאת על אף כי קיימת שונות רבה בין יישובים ואזורים במדינה”.
ואכן, כאשר מסתכלים על המגמות השונות במבנה המשפחתי והדמוגרפי באוכלוסייה הישראלית בעשורים האחרונים רואים עליה בהליכי גירושין ביחס לנישואין, במשקי בית שאינם מוגדרים “משפחתיים” ובשיעור הזקנים הגרים לבדם. גודל משק הבית הממוצע היה 3.28 נפשות בשנת 2017, לעומת 3.37 ב-2001 (ירידה של כ-3%). עם זאת, גודל הדירות היום עומד על 4.7 חדרים בממוצע כשהחל משנות ה-90′ חלה ירידה חדה בהיקף הדירות הקטנות הנבנות בישראל, עד כדי הפסקה כמעט מוחלטת של בנייתן. בהתאמה, גדל משקלן היחסי של דירות גדולות בצורה ניכרת מ17% ל- 25%. תמונת המצב היא שאחוז הדירות הגדולות עולה, אבל בעוד שהדירות הולכות וגדלות, משקי הבית דווקא הולכים וקטנים.
דרושות: דירות קטנות
נכון לסוף שנת 2019 רק 12% מסך הדירות בישראל הן קטנות (עד 55 מ”ר), מה שמאלץ משקי בית קטנים – שכאמור מהווים כמעט ממחצית מהאוכלוסייה – לגור בדירות שאינן מתאימות לצרכים שלהם רק משום שאין מספיק דירות קטנות בנמצא.
בשכונות החדשות שנבנות היום כבר לא תמצאו כמעט דירות 3 חדרים שהיו נפוצות בעבר או דירות שני חדרים שנעלמו לחלוטין, על אף שהן נדרשות. הסיבה היא שהתכנון עובד בצורה גנרית לפי ממוצעים שתקפים לכאורה לכל הארץ, אך מתעלם בשיטתיות משונות גיאוגרפית וחברתית, מהבדלים על ציר הזמן ומפערי שכר. בחברה המודרנית שיעור הגירושים גבוה, יש אחוז לא מבוטל של אלמנים ושל מבוגרים שגרים עם מטפל/ת ועוד צורות שונות של מגורים.
גם תוספת הדירות החדשות במסגרת התחדשות עירונית (תמ”א) הן גדולות באופן גורף, ולכן כאשר מחליפים את הדירות הקטנות בדירות גדולות, לא רק שלא בונים עוד דירות בנות 2-3 חדרים, אלא אפילו גורעים אותן מהמלאי.
בעוד שבראשית שנות ה-70 תמהיל הדירות בישראל כלל 74% של דירות בנות 3 חדרים או פחות, ב-2017 חלקן היחסי מסך גמר הבניה עמד על 7% בלבד. הדירות הקטנות מאוד (1-2 חדרים) היוו 13% מהדירות בשנת 1970 , אך רק 1% בלבד ב-2017.
גם תוספת הדירות החדשות במסגרת התחדשות עירונית (תמ”א) הן גדולות באופן גורף, ולכן כאשר מחליפים את הדירות הקטנות בדירות גדולות, לא רק שלא בונים עוד דירות בנות 2-3 חדרים, אלא אפילו גורעים אותן מהמלאי.
חן נאור, מתכנן ערים שהשתתף בצוות המחקר, מציין ש”כמחצית ממשקי הבית בישראל אינם זקוקים לדירות 4-5 חדרים אותן ממשיכים לתכנן ולבנות מכוח ההרגל, תוך שימוש לא יעיל ולא אטרקטיבי בשטח. המדינה דווקא מחזיקה באינטרס מובהק לבנות דירות יותר קטנות גם בהיבט תכנוני כדי לצופף את הערים וגם בהיבט כלכלי, שהרי לאנשים שגרים בדירה קטנה המתאימה לצרכיהם נשארת יותר הכנסה פנויה. בסקר שערכנו בקרב יזמים וקבלנים ראינו שבעוד שדירות 3 חדרים נחטפות ראשונות, דווקא אותן כמעט לא בונים. מסתבר שכולם שבויים באותו הקונספט ואף אחד פשוט לא ביקש מהם לבנות דירות קטנות”.
עם זאת, החוקרים מדגישים שעל אף הממצאים המצביעים על פער, לכאורה, בין היקף משקי הבית הקטנים לבין היקף הדירות הקטנות “אי אפשר למתוח קו ולהניח קשר ישיר וחד-ערכי בין גודל הדירה לגודל משק הבית. לכל משפחה שיקולים וצרכים שונים הקשורים למבנה משק הבית ולהעדפות הדיור שלה. בנוסף, צריך להימנע גם ממצב שבו קובעים אחוזים גבוהים של דירות קטנות בתוכניות שונות באופן גורף, רק כי באופן כללי אלה חסרות או רצויות”. הם ממליצים לבחון כל מקרה לגופו בהתאם למאפייני המקום, הצרכים והשאיפות של הרשות המקומית, מפני שבסופו של דבר יש הכרח בגיוון תמהיל גדלי הדירות וחובה לבחון את הצרכים המקומיים הרלוונטיים למקום.
שינויים בחברה החרדית והערבית
בקרב המגזרים הערבי והחרדי, המאופיינים באורח חיים מסורתי יחסית, בשיעורי פריון גבוהים ובריבוי משפחות עם ילדים, משקי הבית הקטנים (1-2 נפשות) אינם דומיננטיים ואף מהווים מיעוט. עם זאת, עדיין מדובר בשיעורים לא מבוטלים המגיעים לכמעט חמישית (19%-20%) ממשקי הבית במגזרים אלה.
משק הבית החרדי מונה בממוצע 5.4 נפשות, נתון הנמצא במגמת ירידה לאורך השנים וצפוי לרדת באופן הדרגתי בכ-12% אחוזים נוספים במהלך 40 השנים הקרובות, כתוצאה מעליה ברמת החיים. לאורך השנים ניכרת עלייה בשיעור הרווקים, הגרושים והאלמנים באוכלוסייה החרדית. תכנון מבנים בעלי יחידות דיור קטנות יאפשרו לזוגות צעירים בחברה החרדית לשכור או לרכוש דירה בשלבים הראשונים לחייהם הזוגיים.
נכון ל-2018, מספר הנפשות הממוצע למשק בית בחברה הערבית עומד על 4.49, ירידה משמעותית ביחס לעשורים האחרונים, הקשורה בעליה הדרגתית בגיל הנישואים באוכלוסייה הערבית ובקיטון בשיעורי הפריון. מניתוח נתוני הלמ”ס שהוזמנו לצורך המחקר עולה כי חל גידול משמעותי בשיעור משקי הבית הקטנים (1-2 נפשות) בחברה הערבית. בתקופת הזמן שבין 2001 ל- 2018 גדל משקלם ב- 60%, וזאת לצד קיטון ניכר, העומד על 30%, בקרב משקי בית בני 6 נפשות ויותר.
בקרוב: תמהיל גדלי דירות באפליקציה
בעקבות המחקר פיתחנו אפליקציה ייעודית המציגה את תמהיל גדלי הדירות בישראל. באפליקציה, שתהיה זמינה בקרוב לציבור, ניתן יהיה לבחור ולסמן אזור בארץ ולקבל את תמהיל הדיור של השכונה, הישוב והמחוז. המידע ההשוואתי יציג גם שינויים לאורך העשור האחרון (בין השנים 2011-2020) על גבי מפה. האפליקציה תהיה זמינה לכולם וצפויה לשרת בעיקר רשויות מקומיות, מתכננים ויזמים. היא תסייע להם להתאים את עצמם לשוק ותספק להם ידע רלוונטי ונגיש על היצע הדירות הקיים.
לסיכום, אומרת טל ונגר: “אנחנו מקווים שהמידע שהתקבל מהמחקר יעודד עיריות ורשויות מקומיות לגבש מדיניות מקומית שתעסוק בתמהיל הדירות. היא תסייע להם להתאים את ההיצע לצרכי הדיור של תושביהם הקיימים והעתידיים, ולהעריך באופן איכותי יוזמות תכנון שמגיעות מצד יזמים”.
אהבתם?
קבלו את התכנים שלנו ישירות לתיבת המייל
זאת תחילה של ידידות מופלאה (:
ממש בקרוב נתחיל לשלוח לך תכנים, נתראה באינבוקס!