תכנון
הסיפור שמאחורי תכנון ‘שיכון הרופאים’ בתל השומר
תוכנית השכונה החדשה שזכתה לתואר ‘מהפכנית’, מביאה בשורה של ממש בהסכמי שכירות ארוכי טווח ומציגה כיצד מתמודדים בהצלחה עם אתגרים בקידום פרויקט במגבלות המרקם העירוני הקיים.
לאחרונה אושרה לפרסום תוכנית שיכון הרופאים בתל השומר, פרויקט הדגל של החברה הממשלתית ‘דירה להשכיר’, שמוסיף 2,260 יחידות דיור באחד מאזורי הביקוש הגבוהים בישראל. ייחוד הפרויקט הוא בהיצע הרחב של הדירות המיועדות להשכרה, אשר תורם להתמודדות עם משבר הדיור ועם מחירי הנדל”ן הגבוהים ומספק יציבות לשוכרים. כ- 1,100 יחידות דיור יושכרו באמצעות הסכמי שכירות ארוכי טווח או לצמיתות בפיקוח ממשלתי, כ- 600 יחידות דיור מיועדות למגורי סגל רפואי של בית החולים ‘שיבא’ וכ- 500 יחידות דיור נוספות מיועדות למכירה.
השכונה החדשה גובלת בבית חולים תל השומר מדרום ובקריית קריניצי שברמת גן מצפון. בניית אלפי יחידות דיור חדשות ברמה גבוהה באזור זה היא מהלך פורץ דרך, שיחד עם מימוש החזון של דיור בר השגה, זיכה את התוכנית בתואר ‘מהפכנית’. לצד יחידות הדיור החדשות שיוקמו, כולל הפרויקט גם סלילת דרכים חדשות ובהן כניסה נוספת לבית החולים, שטחים ירוקים ופארק מרכזי. כמו כן, הושם דגש בתוכנית על יצירת שטחי מסחר ותעסוקה המשתרעים על פני כ-30,000 מ”ר, על מוסדות חינוך ועל שבילי אופניים שמתחברים לרשת העירונית, וכל זאת במטרה להפחית את הצורך בשימוש ברכב פרטי וביציאה מהשכונה.
איך מתגברים על המשוכות? 5 האתגרים שהקשו על התוכנית
ניהול פרויקט שיכון הרופאים היה מורכב, ולא חף מאתגרים. כמו בכל פרויקט של תכנון עירוני, גם פה היו התנגדויות ומגבלות תכנוניות אשר דרשו פתרונות יצירתיים:
1. מגבלות גובה. בנייה לגובה יכולה להיות הפתרון הנוח כאשר מחפשים מענה למצוקת הדיור, אולם השטח שעליו יוקם שיכון הרופאים נמצא תחת מסלול טיסה וחלות עליו מגבלות גובה של רשות התעופה. במסגרת ניהול הפרויקט הושקעו מאמצים רבים לקבל הקלות ולהגדיל את הגמישות במגבלות הגובה, כך שגם תתאפשר בניית מגדלים וגם לא יתפשרו על הבטיחות ועל כללי התעופה האזרחית.
2. שילוב החדש תוך שימור הקיים. חלומו של כל מתכנן הוא דף חלק ויד חופשית, אך כשתנאי השטח מורכבים וכוללים מרקם עירוני נתון, גם מורכבות התכנון גדלה. התוכנית נבנית לא רק בסמיכות לתל השומר, אלא אף כוללת חלק מהשטחים הקיימים של בית החולים, בהם נמצאים מבנים היסטוריים, דוגמת מגדל מים ומבנה “ניסן” מימי המנדט הבריטי. במסגרת התכנון נדרש היה לשמר את המבנים ולשלב אותם כמבני ציבור בתוך התוכנית החדשה. גורם נוסף שצריך לקחת בחשבון בעת הסבת השטח לשכונת מגורים. הוא האתגר לשמר מאות עצים בוגרים קיימים. כדי שיהיו בשכונה עצים בוגרים שיעניקו צל וירוק בעיניים וישרתו את התושבים; ומצד שני גם להצליח לתכנן ולבנות מספיק יחידות דיור מבלי להעתיק ולפגוע בעצים הוותיקים.
3. מתן מענה לצרכי התושבים. מיקסום יחידות הדיור בשטח אינו עניין של מה בכך כאשר צריך להתחשב גם בצרכי הדיירים שיתגוררו בשכונה ולספק להם שטחים ציבוריים פתוחים ומבני ציבור, כמו מסגרות חינוכיות ושירותים לתושב. הפתרון המרכזי שנבחר הוא עירוב שימושים: בנייני מגורים שמשולבים בהם גן ילדים, מרפאה או בית כנסת, לדוגמה. בנוסף, הוקצה שטח ציבורי בן 9 דונם עבור בית ספר לתושבי השכונה.
4. תמהיל של גבהי בינוי. אף אחד לא אוהב לחוש צפיפות ולהתהלך בתוך מסדרון צר של מגדלים רבי קומות. ואם זה לא מספיק, הרי שגם שכונת מגדלים שמצדה האחד בית חולים ומצדה השני שכונת מגורים של בתים צמודי קרקע אינה אופטימלית. תושבי הבתים הפרטיים התנגדו לתוכנית בגלל גובה הבינוי, והפתרון שנמצא ליישוב ההתנגדויות נחלק לשניים: האחד – יצירת חיץ בדמות רצועת שטח ציבורי ירוק בחלק הצפוני של התוכנית בחיבור עם שכונת צמודי הקרקע; והשני – הדרגתיות בין הבינוי הנמוך לגבוה. על מנת לגוון את הבינוי ולשלב מרקמים עירוניים, ליד השכונה של צמודי הקרקע ייבנו בניינים עד לגובה של 8-10 קומות, ורחוק יותר ייבנו מגדלים בני עד 27 קומות.
5. תנועה ותחבורה. על מנת להימנע מ”שכונת בלון” עם צוואר בקבוק תחבורתי, הפרויקט כולל סלילת כביש מקשר מזרח-מערב שייתן פתרון לעומסים ולפיזור של התנועה. בניהול ותכנון השכונה נעשתה חשיבה על מנת לשרת את כל הבתים מבחינה תחבורתית, כולל צירי אופניים שממשיכים את הרשת העירונית והתחברות לתחבורה הציבורית הקיימת ולמערכות הסעת ההמונים המתוכננות בשכונה: הקו הסגול של הרכבת הקלה ותחנה של קו M3 של המטרו הצפויה להיבנות בבית החולים שיבא.
סוף טוב, הכול טוב
בנוסף למשוכות הללו, היה גם צורך לתכלל ולשרת את ‘דירה להשכיר’, את העירייה, את בית החולים, את הדיירים הפוטנציאליים, את התושבים השכנים ואת מוסדות התכנון. אך על אף המורכבויות בתכנון ובניהול הפרויקט, שכלל איזון בין הדרישות של כל הגורמים ובעלי העניין ושמירה על לוחות זמנים ותקציבים, התוכנית שכה חשובה למשק הדיור בישראל, לעיריית רמת גן ולבית החולים שיבא אושרה וקיבלה תוקף, ובקרוב ייצאו מכרזים לשיווק המגרשים.
חשוב לזכור שמאחורי כל שכונה, תוכנית ופרויקט יש סיפור ייחודי של התמודדות עם אתגרים ושיקולים כלכליים שיאפשרו את השיווק. החוכמה היא לגייס את מירב הגמישות והיצירתיות שיאפשרו למקם נכון את כל חלקי הפאזל, כך שלבסוף תורכב תמונה שלמה המביאה ערך אמיתי למרקם החיים העירוני ומשפיעה על ההתחדשות והצמיחה בישראל.
אהבתם?
קבלו את התכנים שלנו ישירות לתיבת המייל
זאת תחילה של ידידות מופלאה (:
ממש בקרוב נתחיל לשלוח לך תכנים, נתראה באינבוקס!