תכנון
לא נגמר בטופס 4: איך BIM משתלב בתחזוקת המבנה ותפעולו, ומקנה יתרון תחרותי אמיתי
השלב הכי יקר – והכי פחות מדובר
רוב תשומת הלב בעולם הבנייה מוקדשת לשלב התכנון וההקמה, אבל העלות הגדולה באמת מגיעה לאחר שהמבנה נמסר לשימוש. בניין ממוצע ‘חי’ עשרות שנים ומערכות מיזוג, מים, חשמל, בטיחות, תקשורת, מעליות, ניקוז, תאורה – כולן דורשות תפעול שוטף, תחזוקה מונעת, תיקונים ושדרוגים. לעיתים נדרש גם תכנון מחדש של חלקים במבנה לאורך חייו. כאן נכנסת לתמונה אחת ההגדרות הקריטיות ביותר בענף: עלות מחזור החיים Life Cycle Cost – LCC המתייחסת לכלל ההוצאות לאורך חיי המבנה תכנון, בנייה, תפעול ותחזוקה, עד השלב שבו הבניין מתכלה, נהרס, או שהשטח עובר שינוי ייעוד. לפי הערכות מקובלות 60%–80% מהעלות הכוללת של מבנה טיפוסי מושקעים דווקא אחרי שלב טופס 4. ועדיין – רוב החברות עוצרות שם. למה זה בעצם קורה?
– כי תחזוקה נפרסת על פני שנים ולכן קשה ‘לראות’ את ההוצאה ברגע נתון.
– כי היא לא ‘נוצצת’ כמו שלב התכנון או ההקמה, אינה משווקת ואינה תורמת למיתוג או לאדריכלות.
– כי לעיתים היא בכלל לא באחריות החברה שביצעה את הפרויקט – אלא של המזמין, החברה המנהלת או גורם חיצוני אחר.
– כי היא מחייבת תיאום, מידע מדויק וגישה נוחה למידע טכני שלרוב לא קיים בפרויקטים מסורתיים.
– כי רבים רואים בה ‘כיבוי שריפות’ ואפילו ‘צרה’ ולא תהליך שניתן לייעל או לנהל באופן מתוכנן מראש.
בדיוק בגלל זה כדאי לעצור רגע ולחדד: במרבית המקרים קיים פער בין תכנון מוקפד וביצוע מתוחכם – לבין שלב התחזוקה, הנתפס כ”תפוח אדמה לוהט” שממהרים להעביר הלאה. אך דווקא כאן טמון הפוטנציאל האמיתי של .BIM ועכשיו, כשהבשלה הטכנולוגית והרגולטורית בישראל יוצרת קרקע פורייה להטמעה – זה הזמן להצטרף לאלו שכבר מבינים את היתרון וליהנות מהקדמה שמעניקה יתרון עסקי אמיתי.
כשהתחזוקה הופכת חכמה – וגם סקסית
אז מדוע כולם מתחילים להבין את הפוטנציאל של BIM דווקא אחרי האכלוס? כאמור, הבשורה האמיתית של BIM לא נגמרת כאשר ניתן טופס 4. המודל התלת-ממדי שפותח בתחילת הדרך, נשאר פעיל לאורך כל חיי המבנה – והופך לכלי עבודה אפקטיבי לתחזוקה, תפעול וניהול. באמצעות שילוב של BIM עם תוכנות ניהול מתקדמות, מערכות בקרה וחיישנים חכמים (IoT) יוכל עכשיו הגורם האחראי על תחזוקת המבנה ליהנות מיתרונות רבים שלא היו קיימים בתחזוקה המסורתית:
– לזהות כל רכיב במבנה, להבין את מצבו, את ההיסטוריה התחזוקתית שלו, את המפרט והאחריות.
– לגשת בלחיצת כפתור למסמכים טכניים, הוראות יצרן, תיעוד, נקודות גישה או תשתיות סמויות.
– לבצע תחזוקה מונעת, לזהות תקלות מראש ולצמצם את כמות הקריאות לאנשי שטח.
– לחבר את המודל למערכות ניהול תחזוקה ולקבל חיווי בזמן אמת, כולל התרעות ומדדים תפעוליים.
ובעוד שהיתרונות רבים, הנתונים ממחקר עדכני (2025) מדברים בעד עצמם:
קיצור של כ-15% מזמן העבודה של טכנאים, חיסכון של כ-30% מעלות התחזוקה וירידה חדה בטעויות ותיקונים כפולים – הכל הודות לשימוש חכם במודל BIM גם לאחר סיום הפרויקט במילים פשוטות: כלי תכנון מתקדמים יכולים להפוך גם תחזוקה למתקדמת, יעילה וחסכונית.
נתונים במקום ניחושים – כך נראה ניהול תחזוקה מבוסס מידע
בעולם שבו כל טעות קטנה עלולה לעלות אלפי או עשרות אלפי שקלים ולעכב מערכות חיוניות, תחזוקה לא יכולה עוד להישען על ניחושים, אינטואיציה או שרטוטים ישנים. כאן נכנס BIM לפעולה – ומספק גישה מיידית לכל פיסת מידע שצוות התכנון ומכלול היועצים הטמיע בראשית הדרך, משלב התכנון המוקדם ועד למידע שצוות האחזקה צריך.
עם שילוב של תוכנות ניהול, מסמכים דיגיטליים ו- IoT (אינטרנט של הדברים), הופך המודל הדיגיטלי לכלי שליטה חכם:
– אנשי התחזוקה יודעים מראש איפה נמצאת התקלה, איך ניגשים אליה, ואילו רכיבים דרושים. אם בעבר כדי לתקן תקלה בחדר מכונות של בית חולים, היה צורך לשלוח צוות שיבצע איתור ידני, לפרק חלקים מהתקרה, ולגלות בשטח מהו הדגם המדויק של המנוע שנכשל היום- באמצעות BIM – איש התחזוקה יודע מראש איזה דגם מותקן, מאיזו שנה, ואיזה כלי עבודה או אנשי מקצוע דרושים, וכל זה עוד לפני שיצא מהמחסן.
– אין יותר צורך לפתוח קירות כדי לחפש צנרת או נקודת גישה מוסתרת – הכול מתועד ומונגש. אם בעבר דליפה בצינור מים באגף ישן של משרד ממשלתי דרשה פתיחה של כמה מטרים בקיר כדי לאתר את מקור הנזילה היום – בזכות המודל התלת-ממדי, אפשר לזהות בדיוק היכן עובר הצינור ואיך ניגשים אליו ולפתוח קטע קטן בלבד, מבלי לנחש.
– אפשר לבצע תחזוקה מונעת במקום להגיב לתקלות: מערכות חכמות מזהות חריגות עוד לפני שהבעיה מתפתחת. אם בעבר מעליות במגדל משרדים נעצרו לעיתים קרובות, ורק כשהתקלה התרחשה היה מוזמן טכנאי, היום חיישני בקרה המחוברים למודל BIM ומתריעים מראש על חימום יתר של המנוע מאפשרים טיפול יזום – והמעלית לא נעצרת כלל.
– כל תיקון מתועד, ונשמר בהיסטוריית המודל – לטובת פעולות עתידיות. בעבר לא היה תיעוד רציף של תיקונים. כל איש מקצוע פעל לפי הבנתו ודיווח על פי הפרמטרים שלו, ולפעמים תוקנו שוב אותן תקלות כי לא היה תיעוד מקדים. כיום כל שינוי נרשם במודל BIM כולל תאריך, ספק, רכיבים שהוחלפו והערות מהשטח. כך מצטבר ידע שמפחית חזרות מיותרות ומעלה את אמינות התחזוקה.
תחזוקה מבוססת BIM לא רק חוסכת זמן, כסף ותסכול, אלא גם מייצרת שקיפות, תיאום ומעקב אמיתי אחר כל פעולה. זהו שינוי תפיסתי שמאפשר לראשונה לנהל מבנה ולא רק לטפל בו כשמשהו משתבש.
ואיך זה מיושם בפועל?
BIM בתחזוקה – מהעולם לישראל
בעולם BIM כבר מזמן אינו מוגבל לשלבי התכנון והביצוע אלא משמש ככלי קריטי גם בשלב התחזוקה. מדינות רבות מיישמות את השיטה להלכה. כך למשל בריטניה מחייבת החל מ-2016 שימוש בBIM פרויקטים ציבוריים, כולל יישום בשלב התפעול והתחזוקה וזאת כחלק ממעבר ל”Level 2 BIM” (שלב מתקדם ביישום BIM שבו כל הגורמים משתפים מודלים דיגיטליים נפרדים, אך מסונכרנים, תוך שימוש בתקן IFC) המחייב העברת מודל דיגיטלי מתפקד לידי הגורם המתחזק. בנורבגיה נעשה שימוש הולך וגובר ב-BIM מאז שנת 2008. מספר גופים ציבוריים גדולים דורשים שימוש ב-BIM בפורמטים פתוחים (IFC – קובץ פתוח בתקן בינלאומי, שנועד לאפשר שיתוף מידע בין תוכנות שונות בתחום ה BIM – גם אם הן לא מאותה חברה) ברוב הפרויקטים שלהם או בכולם. רשות מבני הממשלה מבססת את תהליכי העבודה שלה על BIM בפורמטים פתוחים וכל הקבלנים הגדולים עושים שימוש ב-BIM.
ובעוד שבחלק ממדינות אירופה וגם בארה”ב השימוש ב- BIM נמשך שנים רבות, בישראל השימוש אינו נרחב, במיוחד מחוץ למגזר הציבורי.
ברמה הרגולטורית, נכון להיום אין חובה חוקית להטמעת BIM בתחזוקה בישראל. עם זאת, בשנים האחרונות גופים ציבוריים – ובפרט משרדי ממשלה, רשויות וגופים ציבוריים כמו משרד הביטחון ורמ”י – החלו לשלב דרישות BIM במסמכי המכרז, ויש כוונה להרחיב זאת גם לשלב התחזוקה בפרויקטים עתידיים. ומנקודה זו ניתן להעריך כי הרצון והצורך להשתמש ב- BIM גם בשלב התפעול רק תתרחב.
BIM נמצא בישראל לא רק בתכנון, אלא גם בתחזוקה. לכן ויותר ויותר גופים ציבוריים ופרטיים מבינים: הערך האמיתי של BIM לא מסתיים עם סיום הבנייה, אלא ממשיך ללוות את המבנה לאורך שנים. מי שישכיל לאמץ את הגישה גם בשלבי התחזוקה, יגלה שיפור ניכר ביעילות, בשליטה התקציבית ובשביעות הרצון של הלקוח.
כדי להפיק את המקסימום מהמודל גם לאחר האכלוס – נדרש ליווי מקצועי של יועצים שמכירים את השטח. אלו שידעו לתרגם את הדאטה לתובנות, ולחבר בין מה שתוכנן למה שמתוחזק בפועל. בשוק שנעשה תחרותי ודיגיטלי יותר, זהו לא רק יתרון, אלא צעד עסקי חכם!
אהבתם?
קבלו את התכנים שלנו ישירות לתיבת המייל
זאת תחילה של ידידות מופלאה (:
ממש בקרוב נתחיל לשלוח לך תכנים, נתראה באינבוקס!