מה עוצר את ההתחדשות העירונית בפריפריה?

על אף שמדובר במשימה לאומית וביטחונית, עד כה ההתחדשות העירונית בפריפריה לא נחלה הצלחה. מהם החסמים שעומדים בפני פרויקטי פינוי-בינוי בצפון הארץ ובדרומה (ספוילר: לא רק מניע כלכלי), כיצד מתגברים על המשוכות ואיך השפיעה המלחמה?

מיקומה של ישראל על קו השבר הסורי-אפריקאי הופך אותה למועדת לפורענות בכל הקשור לרעידות אדמה. מומחים מעריכים שרעידת אדמה חזקה בישראל היא רק עניין של זמן, ולמרות שיישובי הפריפריה הם אלה שצפויים לחוות את רעש האדמה באופן ההרסני ביותר, דווקא בהם לא בוצעה כמעט התחדשות עירונית מלבד תוכניות נקודתיות לחיזוק מבנים בודדים.
הפריפריה זקוקה לתהליכי התחדשות מאחר שהבניינים שנבנו בה לפני עשרות שנים כבר ישנים ורעועים, וכן בשל החשש מפני רעידת אדמה וסיכונים ביטחוניים. צמצום הפגיעות בנפש וברכוש, במיוחד באזורי הסיכון הסייסמי לרעשי אדמה, יכול להתאפשר בזכות התחדשות עירונית, שעם יתרונותיה נמנים גם חידוש המרחב הציבורי ושדרוג רמת החיים של התושבים על מנת למשוך משפחות צעירות אל הצפון והדרום.

אך בפני ההתחדשות העירונית באותם יישובים עומדים 4 חסמים משמעותיים:

1. היעדר כדאיות כלכלית ליזמים. עד לפני כשנה, עיקר ההתחדשות העירונית קודמה במרכז הארץ, באזורי ביקוש שבהם ערכי הקרקע מאפשרים ליזמים למקסם את רווחיהם ולהגיע לכדאיות כלכלית בפרויקטים. אך בעוד שהתוכנית שגשגה בערי המרכז, נוצר מצב מפלה שבו פרויקטים להתחדשות עירונית לא ממומשים בפריפריה, היכן שבאמת זקוקים למיגון. מכיוון שמודל ההתחדשות העירונית המבוסס על מימון של יזמים בלבד אינו ישים בפריפריה, הציעה המדינה ליזמים קרקע משלימה אשר נתנה להם זכויות בנייה ליחידות דיור נוספות בשטח פנוי, כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית ליזם. עם זאת, מהלך זה לא צלח עקב קשיים וחסמים בירוקרטיים.

הפתרון המוצע כעת הוא מעין “קרקע משלימה”, אך בדמות סבסוד ממשלתי של מתחמי התחדשות עירונית בפריפריה שאין בהם כדאיות כלכלית. מהלך זה יצא לדרך לפני כשנה, לאחר שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ביצעה סקר במספר ישובים פריפריאליים המוגדרים כבעלי סיכון סייסמי גבוה לרעידת אדמה, במטרה לבחון פוטנציאל לפרויקטים של התחדשות עירונית מתוך דחיפות וצורך בחיזוק מבנים. פתרון זה נוגע בבעיה הכי גדולה של התחדשות עירונית בפריפריה, שהיא החסם הכלכלי, והסבסוד יינתן למספר פרויקטים בכל רשות בפריפריה. כך  פועלת המדינה באופן כפול: גם מקדמת תוכניות בדגש על רשויות בסיכון וגם מסייעת כלכלית כדי לסייע להן להתחדש ולגדול.

2. חוסר ניסיון בתהליכי התחדשות עירונית ברשויות המקומיות בפריפריה. ברשויות בהן לא הייתה התחדשות עירונית יזמית, חסר הידע המקצועי כיצד מקדמים אותה, מה הפרוצדורה הנדרשת, איך עובדים מול היזמים והתושבים, איך מייצרים מעטפת ובסיס ידע וכיצד מחליטים על מדיניות תכנונית לנושא התחדשות עירונית. הדבר בולט במיוחד ברשויות קטנות בהן גם אין ניסיון בתחום וגם אין את כוח האדם לשם כך, מאחר שאגפי ההנדסה עמוסים ובעלי מצבת עובדים מצומצמת ממילא.

על מנת להתמודד עם החסם הזה, מקימה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מנהלת ייעודית להתחדשות עירונית, על מנת שזו תהיה הגוף שינהל ויקדם את ההתחדשות. כך הרשות המקומית – ובעיקר אגף הנדסה שלה – יוכלו לעסוק בהיבטים המקצועיים של התכנון. עבור הרשויות הקטנות שאין בהן היקף פרויקטים מספיק גדול להקמת מנהלת, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקימה מנהלות אזוריות המשמשות כמנהלת להתחדשות עירונית, שתפקידה לפתוח את עולם ההתחדשות בתוך אותן רשויות פריפריאליות. הצוות המקצועי פועל בכמה רשויות יחד ואינו ייעודי רק לאותה רשות, ונותן שירות כזרוע ביצועית בכל הקשור להתחדשות עירונית.

3. חסם חברתי. תושבי הפריפריה שבעו מהבטחות סרק של יזמים אשר מחתימים את הדיירים, שלא תמיד יודעים על מה הם חותמים, ולא מכירים את התהליך ואת שלביו. בסופו של דבר התושבים הולכים לאיבוד בתוך הסבך הבירוקרטי והתכנוני, ופעמים רבות התכנון נתקע והיוזמה נעצרת. ברשויות המפונות הקושי גדול פי כמה, כי הדיירים מפוזרים בישובים שונים הרחק מעירם, ויש קושי להגיע אליהם ולפתוח בשיח בתקופה כזו. היזמים מדברים איתם על פינוי-בינוי בעוד שהם רק רוצים לחזור לביתם.

הדרך להתגבר על הקושי היא באמצעות יצירת מערכת אמון בין התושבים לאותן מנהלות אזוריות להתחדשות עירונית, בסיוע הרשות המקומית. המטרה היא שהתושבים יידעו שיש להם אל מי לפנות במנהלת לשאלות, להתייעצויות ולקבלת מידע על זכויותיהם. המנהלות פועלות להפצת המידע בערוצי התקשורת השונים, ברשתות החברתיות של הרשויות המקומיות ובאתר אינטרנט ייעודי להתחדשות עירונית.
ביישובים מפונים, כמו קריית שמונה לדוגמה, המנהלת מגבשת אסטרטגיה יחד עם הרשות המקומית כדי להבין כיצד הכי נכון לגשת לתושבים, להציג להם את הפרויקטים ולקיים כנסי תושבים כדי להגביר את מעורבותם בתהליך.

4. השפעות מלחמת ‘חרבות ברזל’ על יישובי הפריפריה ועל הגופים המתכננים. מאז תחילת המלחמה באוקטובר נרתמו כל גופי התכנון הארציים לתכנון בפריפריה ולשיקום העורף. לצד הכוונות הטובות והיתרון בכך שבעקבות המלחמה השתנו סדרי העדיפויות וערי הדרום והצפון מקבלות קדימות בנושא התחדשות עירונית, נוצרו קונפליקטים בין תחומי האחריות והרבדים התכנוניים, וכן “מרוץ” פרויקטים בין הגופים השונים שדוהרים קדימה ללא הסכמות. התוצאה היא שהרשויות המקומיות נמצאות בתווך עם ריבוי פניות ועומס עבודה גדול, מאחר שכל גוף פועל בדרכו שלו, מה שגורם לבלבול ברשויות; ולכך שהיזם או המנהלת מרגישים בין הפטיש לבין הסדן כאשר מצד אחד הרשות המקומית ובצד השני מוסדות התכנון של המדינה.

במטרה לדלג על משוכה זו, יש צורך בגישה מתואמת יותר בין כל הגופים המעורבים בתהליך, ובראשם הקמת גוף מרכזי מתאם בין כלל הגופים התכנוניים, בהם הרשויות המקומיות, מנהלת ההתחדשות העירונית, מוסדות התכנון הארציים והיזמים. גוף זה יפעל כממשק האחראי לתיאום בין הגורמים, כך שכולם יפעלו בהתאם לסדרי עדיפויות מוגדרים וברורים בעלי חלוקת אחריות מוסדרת. צעד נוסף יכול להיות קיום שולחנות עגולים תקופתיים בין כל הגופים הפועלים באזורים המושפעים מהמלחמה לצורך עדכון הדדי, זיהוי חסמים בזמן אמת והצעת פתרונות משותפים. כמו כן, גיבוש מתודולוגיה לפעולות חירום אשר תתחשב במצב הביטחוני ותפעל להכנת תוכניות פעולה חירומיות, יאפשר לגופים הפועלים להתאים את עצמם למצבי משבר ולשמר את התקדמות הפרויקטים גם תחת אילוצים ביטחוניים. צעדים אלה עשויים לסייע לצמצום החיכוך והקונפליקטים, ולהעניק לרשויות המקומיות ולתושבים תחושת יציבות בתהליך.

לסיכום, בעוד שההתחדשות העירונית בפריפריה עומדת בפני חסמים משמעותיים כמו חוסר כדאיות כלכלית, ניסיון מקצועי ברשויות המקומיות והיעדר אמון מצד התושבים – ישנם ניצנים של התקדמות. יוזמות כמו סבסוד פרויקטים והקמת מנהלות אזוריות על ידי המדינה, מספקות כלים מעשיים להתמודדות עם האתגרים הללו. על אף שהדרך לפתרון מלא עוד ארוכה והקשיים התכנוניים שהתווספו בעקבות המלחמה עלולים להאט את התהליך, השילוב של צעדים ממוקדים והעלאת המודעות לנושא יוצרים סיכוי ממשי לשינוי.