תכנון
לקראת אישור היסטורי: האתגרים בדרך להקמת הרובע החדש בצפון העיר לוד
בסוף חודש פברואר 2025, לאחר כמעט שבע שנים של עבודה מאומצת, צפויה תכנית לוד 1095 ב’ לקבל תוקף ולצאת לדרך כפלטפורמה לחידוש פני האזור הצפוני של העיר לוד, ובכלל זה אזור התעשייה. התכנית, המשתרעת על שטח של 3,425 דונם, כוללת רובע מגורים ותעסוקה משמעותי בו 5,366 יחידות דיור וכ-2.6 מיליון מ”ר לתעסוקה, מסחר ומלונאות. זוהי תכנית משלימה לתכנית 1095 א’,אשר אושרה באפריל 2022 לאחר פיצול תוכנית 1095 לשתי תוכניות, בשל האתגרים השונים בין חלקי התוכנית, וכללה 1,877 יחידות דיור נוספות ו-1.066 מיליון מ”ר תעסוקה על שטח של 1,045 דונם. שתי התוכניות גם יחד יוצרות את רובע צפון לוד החדש, פרויקט בעל חשיבות מקומית, מטרופולינית וארצית.
עיריית לוד, חכ”ל לוד ומשרד הבינוי והשיכון, אשר יזמו את התוכנית, מנעד אדריכלים, שערך אותה, וחברת אביב אשר נבחרה לחברה המנהלת של הפרויקט, התמודדו כבר מהשלב הראשוני עם מורכבות התוכנית, האינטרסים, הבעלויות בקרקע, התשתיות הלאומיות ואתגרים נקודתיים נוספים, אשר צצו לאורך הדרך והיו שלובים זה בזה.
מורכבות סטטוטורית, דמוגרפית וחברתית
אחד מהאתגרים של הפרויקט היה הסדרה תכנונית של קרקע בשכונות ס”א וס”ח, שתאפשר את ההסדרה הקניינית של התושבים המתגוררים בשכונות אלה. התושבים, המתגוררים על קרקע בייעוד חקלאי מאז שנות ה- 40, התגוררו בשכונות צפופות שנבנו ללא רישיון, ללא תשתיות פיזיות וללא מבני ציבור מסודרים ומספקים. לראשונה בישראל, נדרשה תכנית סטטוטורית להתמודד עם הסדרת מעמד התושבים הוותיקים, להתחשב בבינוי הקיים ולהציע פתרונות, אשר יהפכו את התכנית לישימה. זה למעשה היה האתגר הראשוני של התוכנית שחייב תיאום ושיתוף פעולה עם רמ”י ומשרד האוצר ואישור מתווה להסדרה קניינית הנשען על התכנון המוצע בתמ”ל.
ריבוי אינטרסים, לחצים וגורמים מעורבים
כחברה המנהלת מצאנו את עצמנו מקדמים את התוכנית תוך ניהול מערכת מורכבת של אינטרסים רבים ולעיתים מנוגדים בין הגופים השונים. בין היתר נדרשה החברה לתמרן בין דרישות רשות הניקוז, צרכי רכבת ישראל, חברת החשמל ועוד, תוך שמירה על האינטרסים של התושבים והעירייה. מורכבות זו הייתה קיימת לאורך שנים רבות כאשר ניסו לקדם בעיר תכניות אולם הפעם, המטרה הייתה ברורה: שיפור המצב הקיים תוך הגדלת היצע הדיור והתעסוקה בעיר. בכדי לאפשר זאת, היה צורך לאזן בין כל הדרישות והלחצים אשר עלו מעת לעת וניסו לפעול לעדכון התכנית המקורית שהוגשה כך שתכלול אלמנטים תכנוניים חדשים או מתוכננים טרם אישורה. הלחצים היו מגוונים וכללו אינטרסים כלכליים, פוליטיים, מוניציפליים ולאומיים. העובדה שהאזור מרובה בתשתיות לאומיות רק הוסיפה לאתגר. העמידה האיתנה של יזמי התכנית לצידנו כחברה מנהלת, אפשרה בסופו של דבר להדוף או למתן בקשות רבות אשר לו היו מתקבלות היו מונעות את המשך קידומה של התכנית ואישורה במוסדות התכנון.
אילוצי תשתיות לאומיות
בקידום התכנית התמודדנו עם מערך מורכב של תשתיות לאומיות ותוכניות מתאר ארציות הנמצאות בתחומה. במקביל, נדרשנו לכלול את התוכניות, להתאים אליהן ואל המגבלות שהן יוצרות את התכנון והבינוי של 1095 ב’, ולהציע תכנון ישים אשר יקדם את האזור. המתכננים לא קיבלו כל מצב כמובן מאליו כי תמיד ראו לנגד עיניהם את הצורך לזרז, לקדם ולהפוך את התוכנית לישימה. כתוצאה, נדרשו שינויים והתאמות של תכניות מתאר ארציות. בין השאר כוללת התכנית התייחסות גם לכביש 200 ותכנון חיבורו לכביש 1, שתי מסילות רכבת, תוואי המטרו המוצע הכולל 3 תחנות, רכבת קלה ומכון לטיהור שפכים. בנוסף, בשל קרבת שדה התעופה היה צורך בביצוע תאומים בנושא גובה הבינוי מול רשות תעופה אזרחית (רת”א). התכנון כלל יצירת רשת רחובות המתגברת על הנתק שיוצרות מסילות הרכבת באמצעות חיבורים מעל למסילות ומתחתן.
חוסר שיתוף פעולה מצד התושבים
בתחילת הדרך – בשל חוסר יכולת לתת אמון – לא אפשרו התושבים את כניסת צוות התכנון לשכונות ס”א וס”ח, ולא ניתן היה לבצע מדידות. התכנון נאלץ להתבצע “מלמעלה” באמצעות תצ”אות. נערכו שיתופי ציבור, אך שיתוף הפעולה היה מינורי. לאחר הפקדת התוכנית, לאור השינויים הצפויים במדיניות העירייה והכפלת מסילת הרכבת, הובן כי התכנית נדרשת ומיטיבה עם התושבים. הם החלו להיפתח לדיאלוג והצוות יכול היה להיכנס לשטח ולקדם את התכנון בצורה מעמיקה יותר. כמו כן נערכו מפגשים כללים ופרטניים וכן נותר קשר ישיר לנציג החברה הכלכלית של לוד שתפקידו הוגדר לטובת המשימה.
אתגרים משפטיים
לתכנית 1095 המקורית הוגשו כ-100 התנגדויות, והחוקר נדרש ל-13 ימי דיונים רצופים ולשנה שלמה בה כתב את דו”ח ההתנגדויות, כאשר בסופו הוחלט על פיצול התוכנית. קידום תוכנית 1095 ב’, אשר כאמור הייתה מאופיינת באינטרסים מנוגדים, אותגר גם בשל הייצוג המשפטי. תושבים, יזמים, רשויות, בעלי קרקעות וגורמים רבים נוספים הגיעו מצוידים בייצוג משפטי, מה שהפך את קידום התכנית למורכב במיוחד. לעיתים, כפי שקורה במקרים דומים, הם אף הסלימו את המתחים בשטח והקשו על יצירת הסכמות והתקדמות התכנית.
אתגרים נקודתיים
סיוע פרטני לתושבים
כחברה מנהלת נדרשנו לרדת לרמה הפרטנית ולהיפגש עם התושבים לצורך הסבר הליך התכנון והצגת התכנון המוצע הרלוונטי למקום מגוריהם ובכך להנגיש את המושגים של עולם התכנון. החברה חיפשה פתרונות יצירתיים במסגרת המגבלות הקיימות כדי להפוך את התכנית לישימה עבור התושבים.
בנייה לגובה
לאור הקרבה לשדה התעופה, נתקלו המתכננים באתגר הבנייה לגובה, אשר מחד נדרש לאור הצורך בציפוף, ומאידך היה מוגבל בשל תנועת המטוסים.
האתגר התחבורתי
התכנית מאוד מאתגרת מבחינה תחבורתית. מצד אחד, אזורי המגורים, התעסוקה והמסחר אמורים להסתמך על תחבורה ציבורית, ומצד שני, לא קיימת וודאות בנוגע לקידום תשתיות התחבורה במקביל לפיתוח, הבנייה והאכלוס.
שילוב בינוי חדש וקיים
התכנית יצרה איזון עדין בין אזורי הבינוי החדשים, בהם תתאפשר בנייה מרקמית ובנית מגדלים, לבין אזורי הבינוי הקיימים בהם הוגבלה הבנייה ללא יותר מ- 5 קומות. זאת תוך יצירת עירוב שימושים אינטנסיבי המשלב מגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור.
שמירה על איזון
אחד האתגרים המשמעותיים היה לשנות את התפיסה התכנונית המסורתית ולראות בתושבים בשכונות ס”א ס”ח – אשר גישות תכנוניות מקובלות נוטות להתעלם מהם ולפנותם מהשטח בשל חוסר בזיקה חוקית לקרקע – תושבים שהעירייה מבקשת להשאיר ולהתחשב בצרכיהם ובתרבותם. האתגר היה לאזן בין הצורך בהסדרה חוקית לבין הכרה במציאות הקיימת בשטח.
התכנית עמדה תחת לחצים מתמידים – פוליטיים, תכנוניים ומשפטיים והמשימה המרכזית שלנו כצוות ניהול הייתה לחתור לשיפור המצב הקיים והבאת התכנית לאישור. כמו בכל תכנית דינאמית, רב תחומית ומרובת אינטרסים ניהול התכנון חייב אותנו לקבל גם החלטות קשות, כמו הדיפה או מיתון בקשות לשינויים בשלבים מתקדמים בתוכנית, הגנה על החלטות תכנוניות, והקפדה על ראייה כוללת ומערכתית של צרכי הפרויקט גם כאשר המציאות עוררה סימני שאלה וניסתה להוביל לשינויים. בסופו של דבר, המאבק היה על עצם קיומה של התכנית והוצאתה מן הכוח אל הפועל וכמתכננים התמקדנו בניהול מקצועי של תהליך התכנון, ניהול לוחות הזמנים, ניהול סיכונים ובקרה שוטפת על תקציב הפרויקט. הכל כחלק מהמחויבות להשגת התוצאה הרצויה.
אהבתם?
קבלו את התכנים שלנו ישירות לתיבת המייל
זאת תחילה של ידידות מופלאה (:
ממש בקרוב נתחיל לשלוח לך תכנים, נתראה באינבוקס!