תכנון
לאחר שאושרה בוועדה המקומית: מבט מבפנים על התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית בת ים ועל אתגריה
תושבים ומבקרים בבת ים של 2050 לא יכירו את העיר החדשה והמתחדשת שסביבם. האחראית על השינוי היא לא אחרת מהתוכנית הכוללת להתחדשות אשר הומלצה להפקדה בוועדה המקומית בדצמבר 2024, וצפויה להצמיח את העיר בכל פרמטר פיזי תוך הקפדה גם על ה’חלקים רכים’ כגון איכות חיים, חינוך ותרבות ברמה גבוהה.
על פי התוכנית צפויים בעיר 7 שינויים מרכזיים:
1. הכפלת העיר והאוכלוסייה: התוכנית מקדמת צמיחה של עד כ-110 אלף יחידות דיור חדשות במקום 54 אלף יחידות דיור כיום, וכתוצאה- הגדלת האוכלוסייה ל 270-300 אלף תושבים. במקביל יגדלו משמעותית שטחי מסחר ותעסוקה.
2. עלייה לגובה: גובה הבינוי בעיר מתוכנן לנוע בין 10-50 קומות (ברובע העסקים תתאפשר בנייה מגדלית, 40-50 קומות).
3. פיתוח עיר חוף: התוכנית מתמקדת בהתאמת הפיתוח לאיכות חיים מיטבית תוך פיתוח תשתיות ומרחב ציבורי שיהפכו את בת ים לעיר חוף בוטיק במטרופולין תל- אביב.
4. שיפור הקישוריות העירונית והמטרופולנית: התוכנית מדגישה את חשיבות הקישוריות בין השכונות השונות ובינן לבין, מרכזים ציבוריים ומסחריים, חוף הים, וחיבור לערים השכנות כחלק מהשיפור באיכות החיים העירונית, ומיקומה כחלק מרכזי במרחב המטרופולני.
5. יצירת מסלולי התחדשות מובחנים בבנייה למגורים: התוכנית מייצרת מספר מסלולי התחדשות – בנייני, מקבצי ומתחמי – כאשר לכל מסלול נקבעו הנחיות תכנון ברורות ואפיון שונה בהיקף. כל בעל מגרש בעיר ידע בדיוק לאן הוא משתייך ומה הפיתוח הפוטנציאלי בתחומו. במסלול הבנייני, ניתן יהיה להוציא היתר בנייה מכוח תוכנית זו.
6. התחדשות המרחב הציבורי: רשת ירוקה של שבילים ושטחים פתוחים לרווחת הציבור, שיפור רשת התנועה ועידוד תנועות רכות, ומתן מענה לצרכי הציבור.
7. מסגרת ברורה להתחדשות העיר: לא עוד התחדשות אקראית, אלא התחדשות תוך התייחסות לרמת המאקרו במרחב העירוני: לכלכלה העירונית, פיתוח תשתיות וערך המרחב הציבורי.
אתגרי הניהול
ניהול התכנון של התוכנית הכוללת להתחדשות מציב אתגרים ייחודיים הן בהיקף והן במורכבות המשימה. מדובר בתוכנית המשלבת לראשונה תכנית כוללת להתחדשות עירונית (על פי סעיף 64 (ב) לחוק התכנון והבנייה) עם תכנית בניינית שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. תכנית דומה מקודמת בנהריה ונמצאת כעת בשלבי אישור.
האתגרים המרכזיים בניהול וקידום התכנון:
סנכרון אינטרדיסציפלינרי
הסנכרון התבצע הן במישור התכנוני והן במישור הניהולי:
תכנון מיטבי שייצר בעיר מרחב ציבורי איכותי, לצד צמיחתה, דורש התייחסות לדיסציפלינות השונות (פרוגרמה, תשתיות מים, ביוב, ניקוז וחשמל, תעסוקה ועוד). כחלק מעבודת הניהול נדרש התיאום בין גורמי המקצוע השונים, בצוות, בעירייה ובמוסדות התכנון. בשל ייחודיות התוכנית נעשה הדבר באמצעות שולחנות עגולים, כנסים, וישיבות שוטפות.
עמידה בלוחות זמנים
ניהול פרויקט בסדר גודל כזה הציב אתגרי לו”ז משמעותיים:
– תיאום בין בעלי תפקידים עם לוחות זמנים שונים
– ניהול הלו”ז בהתאם לאבני דרך שנקבעו ולתכולת העבודה הנדרשת
– הכנת חומרים מקצועיים מורכבים בזמן קצוב
– אתגרי המלחמה ברמה האישית והמדינית הציבו אתגרים בניהול לוח הזמנים
למרות הקשיים, הצליח הצוות להמשיך את העבודה תוך התאמות נדרשות, שמירה על איכות התוצרים ומינימום עיכובים.
התקדמות תוך כדי תנועה
תכנית מורכבת וחדשנית כמו התוכנית הכוללת להתחדשות מחייבת עבודה רבה, מורכבת וכאמור- מסונכרנת. מסיבות אלו ונוספות הכנת תכנית בסדר גודל כזה אורכת זמן כאשר במהלך עריכת התוכנית החיים נמשכים וכך גם התכנון והבנייה בעיר. ותוכניות מוגשות לוועדה המקומית לאישור לאורך כל הדרך. התוכניות נבחנות ביחס לעקרונות התוכנית הכוללת להתחדשות וכך נבחנת הישימות של התוכנית וכתוצאה לעיתים נדרשנו לבצע התאמות לתכנון.
בפעם הראשונה
האופי התקדימי של הפרויקט העמיד את צוות התכנון מול אתגרים ייחודיים:
– היעדר תקדימים או נהלים מוכרים ליישום סעיף 64 (ב) בהיקף כזה
– הצורך לפתח כלים חדשים לניהול תכנית הכוללת הן היבט כוללני והן היבט בנייני
– התמודדות עם פרשנויות משפטיות ותכנוניות שטרם נבחנו
– דיוק והתאמת סט מסמכים הרלוונטי לתוכנית מסוג זה
– פיתוח מתודולוגיות לקביעת מסלולי התחדשות, איזון בין צרכים תכנוניים כלכליים וחברתיים ועוד.
למרות החוסר בתקדימים, נבנה מודל עבודה יעיל ולאחר אישור התוכנית יוכל לשמש דוגמה לתוכניות עתידיות דומות ברחבי הארץ.
אלו היו האתגרים הייחודיים עמם התמודדנו. הם נוספו לאתגרים הקיימים תמיד ובהם העמידה ובחוק התכנון והבנייה, תיאום תכנון, עמידה בלוחות זמנים וכו’. יכולת הניהול של תכנית בסדר גודל כזה והובלתה עד לשלב ההמלצה להפקדה בוועדה המקומית, וכעת להמשך התהליך בוועדה המחוזית עד לאישור התוכנית, מהווה הישג משמעותי עבור חברת AVIV. אין ספק שהתהליך והשלמת השלב הנוכחי מציבים את הפרויקט ואת ניהולו כמודל לתוכניות דומות בניהול החברה.
אהבתם?
קבלו את התכנים שלנו ישירות לתיבת המייל
זאת תחילה של ידידות מופלאה (:
ממש בקרוב נתחיל לשלוח לך תכנים, נתראה באינבוקס!