תכנון
צפיפות – לא מילה גסה
כאשר יזמים פרטיים מקדמים פרויקטים במקביל בתוך מארג של התחדשות עירונית ופיתוח בהיקפים משתנים, מישהו צריך לראות את התמונה הגדולה, לתת פתרונות לצרכי הציבור ולוודא שאין עומס על התשתיות. קחו את רובע האורנים בירושלים כדוגמה
צפיפות – טוב או רע?
ההתפתחות המואצת של ההתחדשות העירונית בשני העשורים האחרונים מכניסה חיים לשכונות הוותיקות: היא מחדשת את הרקמה העירונית, מייעלת את השימוש בקרקע ומרעננת את מרכזי הערים. תוספת יחידות הדיור, לצד כך שהיא מסייעת להתמודדות עם משבר הדיור בישראל, מגדילה את הצפיפות העירונית ומהווה הזדמנות לשדרוג והוספת תשתיות הנדרשות לשיפור המרחב העירוני ואיכות החיים בעיר. צפיפות גבוהה מהווה תנאי סף לכניסת שירותים עירוניים רבים אל קרבת הבית, בהם מוסדות ציבור שונים ותחבורה ציבורית איכותית, מה שמפחית את הצורך בשימוש ברכב פרטי, מקטין את זיהום האוויר ומעודד הליכה ורכיבה על אופניים.
בנוסף, ההתחדשות העירונית ותוספת יחידות הדיור מאפשרות יצירת מגוון של תמהילי גודל דירות שיכול לספק מענה לכלל התושבים – רווקים, זוגות, משפחות, הגיל השלישי, יחידנים לסוגיהם ועוד. למעשה הציפוף עשוי להוביל לאיכות עירונית גבוהה יותר בפרמטרים של הזדמנויות אנושיות וכלכליות, וכן במענה שירותי הציבור הנדרשים לתושבים. לצד התועלות השונות, כאשר ההתחדשות העירונית מקודמת באופן לא מבוקר, היא עלולה להוביל לאי-סדר וחוסר מענה בסיסי לתושבים, המתבטא בעומס על התשתיות הציבוריות, ביניהם דרכים, פארקים עירוניים ושטחים ציבוריים פתוחים, שירותי החינוך, בריאות, קהילה, שירותים חברתיים, תרבות, ספורט, דת ועוד.
ערים רבות בארץ נמצאות בתהליכי התחדשות עירונית, וירושלים היא ממובילות המגמה. היא אינה רק בירת ישראל, אלא גם בירת הפינוי-בינוי. ככזו, הבינו בעיריית ירושלים ובמנהלת להתחדשות עירונית בעיר שיש צורך בפרויקטור לשלד הציבורי אשר יאגד ויתכלל את הנעשה בבירה, יבין מהם היקפי הפיתוח האפשריים, יבחן את העומס על התשתיות ויתכנן מענה ראוי בהתאם. השלד הציבורי מורכב ממערכת שלמה של שטחים ציבוריים שנועדו לשרת אותנו, המשתמשים השונים בחיי היום-יום שלנו, ביניהם השבילים והדרכים, פארקים וגינות שכונתיות, שטחי מסחר וכמובן מוסדות הציבור – שירותי חינוך, בריאות, דת, קהילה, שירותים חברתיים, ספורט ועוד. רובע “האורנים”, אחד משבעת הרובעים בעיר, נבחר לאחד מ-2 הפיילוטים הראשונים בעיר, והפרויקטור הורכב מצוות של אנשי מקצוע, כאשר כל יועץ בתחומו קיבל מנדט מהרשות לתחום התוכן שלו – יעוץ נוף, תחבורה, מסחר, ושירותים ומוסדות ציבור – תחום התוכן שאנחנו בחרת AVIV נבחרנו להוביל.
איך שלד נולד?
בבסיס הפרויקט עמדה פרוגרמה לצרכי ציבור, אך בניגוד לפרוגרמה “קלאסית” שעיקרה במספרים ומתן המלצות מאקרו לרשות המקומית, בפיילוט של רובע האורנים בנינו תוכנית עבודה שנתית מפורטת לביצוע ל-15 השנים הקרובות.
אך כיצד מעריכים את היקפי ההתחדשות ומייצרים תכנון תואם לשלד העירוני? ראשית, יש צורך לבחון מהו מאזן שירותי הציבור במצב הקיים, או במילים אחרות: מה היחס בין מספר התושבים לשיעור השירותים שהם מקבלים; וכן להבין כמה פרויקטים להתחדשות עירונית מקודמים, כמה יחידות דיור ותושבים הם עשויים להוסיף ואילו שירותי ציבור עתידים להתווסף. נדרש להעריך לא רק את מספר התושבים החדשים, אלא גם את סוג האוכלוסייה, ומתוך כל אלה, למצוא אילו פערים קיימים להם צריך לספק פתרון ולתכנן בינוי של כל מוסדות הציבור והחינוך באופן שייתן מענה הולם לתושבים.
לצלוח את האתגרים
השלד העירוני צריך לכלול פירוט על כל התוכניות והיוזמות במרחב ותכנון עתידי עם תובנות העולות תוך כדי העבודה. מתוך כל אלה יש לגזור המלצות לבינוי ופיתוח, כולל כתיבת תוכנית עבודה.
בגיבוש השלד בפרויקט רובע האורנים ניצבו 3 אתגרים מרכזיים:
1. הרובע נמצא בתנופות תכנון ויזמות מואצות למדי. זהו אזור מפגש של שלושה קווי רכבת קלה, ובהתאם למדיניות הארצית והעירונית, סביב צירי רכבת קלה מתאפשרת בנייה גבוהה יותר אשר מוסיפה הרבה יותר יחידות דיור. מחד, הדבר בהחלט תורם להתמודדות עם מצוקת הדיור, אך מנגד, כשהמטרה היא לאפשר לתושבים תנאים טובים למגורים ולמחייה מבחינת שירותי הציבור – זה מאתגר כי מוסיפים דיירים רבים על תא שטח מצומצם, שכבר כעת הוא במיצוי גבוה. לכן, יש לחשוב על תכנון מחדש שיכלול שירותי ציבור ופארקים על אף מצוקת הקרקע הזמינה והציפוף העירוני.
2. כל תוכנית עומדת בזכות עצמה וכל יזם פועל באופן עצמאי. כאשר מאשרים ומקדמים תוכניות בהתחדשות עירונית לרוב אין ביניהן סנכרון או קשר. האתגר הוא לתכלל את כל המרחב כך שיתמוך בפיתוח האורבני בצורה אורגנית ולוודא שהתוצר משרת את התושבים ומספק להם את השירותים הדרושים להם.
3. כדאיות כלכלית. על אף הרצון להשלים פערים ולהוסיף מבני ציבור במטרה לספק פתרונות טובים וראויים לתושבים, בסופו של דבר ניצבת מידת הכדאיות הכלכלית ליזמים לתת את אותם שירותי הציבור שנדרשים מהם.
המענה לאתגרים דורש לעיתים הריסה ובנייה מחדש של מוסדות ציבור, שילוב של השירותים ביוזמות חדשות שמקודמות – בין אם על ידי יזמים או ביוזמת העירייה – וכן ייעול מבני ציבור קיימים או עיבויים באמצעות בינוי והוספת קומות. כמו כן, סל הפתרונות האפשריים כולל גם עירוב שימושים במבנים החדשים, יצירת מתחמים להתחדשות עירונית שבמסגרתם ניתן לייצר שטחי ציבור משמעותיים לטובת התושבים, שבילים חדשים ושיפור נגישות.
מאי-ודאות לתוכנית עבודה סדורה לבינוי ופיתוח
מצער לחשוב מה היה קורה לו היו מבינים שיש לעצור את הבנייה ואת היוזמות שמקודמות בתהליכי התחדשות עירונית מפני שלא ניתן לתת מענה ראוי לצורכי הציבור. אבל לעיתים ישנם גם מקרים כאלה, ובדיוק לשם כך נדרש פרויקטור לשלד הציבורי. הוא זה שיוצר את האינטגרציה ואחראי על ניהול תכנון הפרויקט באמצעות תוכנית עבודה אופרטיבית והוא זה שמתווה את המשימות, את חלוקת האחריות ואת לוחות הזמנים למימוש התוכנית.
הפרויקטור בוחן את הפריסה המרחבית של שירותי החינוך, לדוגמה, ובהתאם גם נותן המלצות להקמת שירותי חינוך באזורים שמקבלים מענה הליכתי נמוך; ממליץ על ייעול ועיבוי שטחי ציבור קיימים, כמו הוספת קומות נוספות לגני ילדים ושירותי קהילה ורווחה בעקבות המחסור בקרקע ציבורית זמינה ומתוך שאיפה למנוע “בזבוז” של שטחים ציבוריים; וכן מזהה נקודות שניתן לשפר למען התושבים כמו הוספת שבילים ופארקים, שטחי ציבור ודרכים באזורים שעדיין לא עברו התחדשות, תוך ניסיון לשימור הרוח המקומית הקיימת ככל הניתן.
נהוג לומר שסוף מעשה במחשבה תחילה, וכאן טמון סוד ההצלחה: להגיע מאי-ודאות תכנונית באשר למה שעתיד להיות במרחב למצב שידוע מהו היקף הבינוי והפיתוח וכן המימושים האפשריים, שניתן מענה לצורכי הציבור ושיש תוכנית עבודה סדורה. התושבים, מלבד מבנים חדשים הכוללים שטחי ממ”ד ועמידה בתקן רעידות אדמה, מרוויחים מענה לכלל שירותי הציבור הנדרשים, וביניהם גם שטחים ייעודיים לטובת שירותי תרבות, קהילה וספורט, אשר צורכים בדרך כלל שטח רב ולכן קשה לספק להם מקום בהתחדשות עירונית, והעירייה מצידה מקבלת וודאות תכנונית גבוהה ותכנית עבודה סדורה לצורך עמידה ביעדים לשנים הבאות.
אהבתם?
קבלו את התכנים שלנו ישירות לתיבת המייל
זאת תחילה של ידידות מופלאה (:
ממש בקרוב נתחיל לשלוח לך תכנים, נתראה באינבוקס!