תכנון
כך תפצחו את הנעלם הגדול של הבנייה החדשה
איך יודעים כמה מוסדות חינוך וציבור צריך בשכונות חדשות ובהתחדשות עירונית, כשלא ברור עדיין מי התושבים שיגורו בהן? הדילמה של הרשויות נעה בין מחסור בכיתות וגני ילדים לבין בזבוז תקציבי עירייה, אבל אפשר גם אחרת.
המנופים כבר הפכו מזמן לחלק בלתי נפרד מקו הרקיע האורבני של ישראל, וקשה למצוא היום רחוב שאין בו פיגומים או שלט על פרויקט חדש שבדרך, משכונות חדשות שקמות מאפס ועד לבניינים ותיקים שמתחדשים וצומחים לגובה. אך האצת הבנייה, שמחדשת את המרקם העירוני ומסייעת להתמודדות עם משבר הדיור, מעמידה את הרשויות בפני אתגר כמעט בלתי אפשרי:
איך יודעים כמה מוסדות חינוך וציבור צריך להקצות ולתכנן לאלפי התושבים החדשים, ומתי אלה יגיעו לאכלס את הפרויקטים שבבנייה? אחרי הכול, אף עירייה לא מעוניינת להשקיע הון על מוסדות חינוך שיישארו שוממים, או מנגד – למצוא את עצמה מול מחסור חריף בכיתות וגני ילדים.
כשהתכנון הוא הימור – נוצר מלכוד תקציבי
שכונות חדשות והתחדשות עירונית אינטנסיבית מוסיפות לעיר אלפי יחידות דיור בפרק זמן קצר, עבורן נדרשים שירותי ציבור עם אופי שכונתי, כמו מעונות יום, שירותי קהילה, בתי כנסת ובעיקר מוסדות חינוך. אך הנעלם הגדול הוא כמה מוסדות חינוך באמת צריך ומתי יש להקים אותם לאורך ציר זמן.
הפתרון הפשוט והמקובל הוא להסתמך על מחשבונים ומדריכים להקצאת קרקע לצרכי ציבור, אשר מספקים מסגרת תכנונית כמותית. אך בשונה משלב התב”ע, המציאות בשטח היא דינמית: קצב האיכלוס משתנה וגודל הדירות נקבע לרוב רק בשלב ההיתר, והוא משפיע משמעותית על תמהיל האוכלוסייה שעתידה להגיע. כמו כן, יש לקחת בחשבון גם את ההשפעות הדמוגרפיות של השכונות החדשות, שמאופיינות ב”פיקים” (נקודות שיא) של מוסדות החינוך, אשר נוצרים בעקבות איכלוס מסיבי בבת-אחת. אולי למשפחות שיגיעו לשכונה החדשה יהיו הרבה ילדים, ובתחילה יהיה צורך ב- 30 כיתות גן, אבל בטווח הארוך יידרשו רק 20? מה עושים עם פער של 10 גנים?
בנייה חדשה היא לעיתים כמו כדור מסובב שמשנה את התוכניות ללא התראה, למשל כאשר מבינים שיוקמו הרבה יותר יחידות דיור במקביל ממה שחשבו בתחילה. במקרה זה הרשויות מוצאות את עצמן עם מחסור אקוטי במוסדות ציבור – כשבדרך כלל מדובר במוסדות חינוך – והן צריכות למצוא פתרון מהיר, שמגיע על פי רוב בדמות מבנים יבילים או הסעות לבתי ספר בשכונות אחרות בעיר. מן הצד השני, אנו רואים רשויות שבונות מראש את כל מוסדות הציבור בהתאם לפרוגרמה, מה שעולה להן הרבה מאוד כסף באותה נקודת זמן, בעוד שכלל לא בטוח שצריך את כל המבנים. זהו ניהול לקוי של התקציב העירוני, שכן יהיו מוסדות כמו תיכונים לדוגמה, שיישארו ריקים במשך כמה שנים עד שייעשה בהם שימוש; לעומת מוסדות חינוך המיועדים לילדים צעירים יותר, שבהם יהיה דווקא מחסור בטווח הקצר. החלופה של בניית יותר כיתות ממה שצריך אומנם מונעת את אותו מחסור, אך מייצרת בור תקציבי לצד מבנים מיותרים בעתיד.
מעבר מפרוגרמה לתוכנית עבודה
אז איך בכל זאת מחשבים את כמות מוסדות החינוך ומתכננים נכון את בנייתם? כאשר צוללים לעומק הכותרת שנקראת “בנייה חדשה”, יש לעשות הבחנה בין שכונות חדשות לבין התחדשות עירונית, ולבנות תוכנית פעולה להקמת מוסדות חינוך וציבור אשר מתאימה לכל אחד מהמקרים:
שכונות חדשות מאופיינות בדרך כלל במשפרי דיור, כאשר חלק הארי בשכונה החדשה הוא משפחות עם ילדים קטנים.
לכן, במשך 6-8 השנים הראשונות ישנו ביקוש גבוה למעונות יום ולגני ילדים בשיעור שהוא מעל לכל ממוצע תכנוני, פרוגרמה או מחשבון. לאחר מכן, ה”גל” עובר לבית הספר היסודי, וראינו מקרים בהם רק 15 שנה לאחר איכלוס השכונה מגיע ה”פיק” לתיכונים. משתנים נוספים שמשפיעים על כמות הגנים והכיתות הם אחוז שכירויות גבוה, שיוצר תחלופה גבוהה יותר מאשר תושבים שנשארים לגור בשכונה באופן קבוע, וכן תמהיל גודל הדירות. כאשר ישנו אחוז גדול של דירות קטנות יש צורך בעיקר במעונות וגני ילדים, בגלל אופי משק הבית; ואילו כאשר מקימים שכונה עם תמהיל מאוזן או עם הרבה דירות גדולות – עתידים לפגוש המשכיות וביקוש גם לבתי ספר יסודיים ותיכונים.
בהתחדשות עירונית, לעומת זאת, הערכת צפי האוכלוסייה פחות מורכבת, ומבוססת בין השאר על מאפייני השכונה הקיימת (עם שונות מועטה). במקרה זה אין את הפיק של השכונות החדשות, ועל אף שתוספת הדירות יכולה להיות מאוד משמעותית, היא פרוסה מרחבית, ולא כל השכונה עוברת התחדשות בבת אחת. מכאן שהבנייה היא הדרגתית, אפילו כאשר יש כמה פרויקטים הנבנים ומאוכלסים במקביל. האתגר המרכזי של ההתחדשות העירונית הוא היעדר מספיק שטחים ציבוריים לבניית מוסדות ציבור נוספים לאור עיבוי האוכלוסייה.
מקרה מעניין ויוצא דופן הוא רובע תלפיות בירושלים, עבורו אנו משמשים כפרויקטורים. הרובע כולל את אזור התעשייה תלפיות ואת שכונות מקור חיים, שיכוני תלפיות, תלפיות-ארנונה ובקעה-דרום, ויש בו שילוב של התחדשות עירונית לצד הקמת שכונה חדשה, אשר תוקם במקום אזור התעשייה שיפונה לטובת עירוב שימושים הכולל מגורים, מסחר, תעסוקה, שטחי חינוך וציבור עם דגש ניכר לתרבות, וכל אלו בבנייה לגובה. בין האתגרים שמלווים את הקצאת מבני הציבור ומוסדות החינוך ניתן למנות את הדמוגרפיה בירושלים המאופיינת בגודל משק בית ממוצע גדול יותר, אוכלוסייה מעורבת ומגוונת, התגברות על מפגעי זיהום שמקורם במוסכים ובתחנות דלק פעילות, שירותים זמינים שיוצעו כבר בעת האיכלוס וכן מתן פתרונות זמניים לתושבים עד שיתאפשרו פתרונות קבע בהמשך, כאשר תסתיים בניית הרובע כולו.
והמספר הזוכה הוא…
ריבוי המשתנים מקשה על תכלול הידע ועל הגדלת הוודאות התכנונית. הדבר אינו ייחודי לשכונה כזו או אחרת, אלא מהווה מכשול של ממש ברוב הרשויות בארץ. הפתרון בהתחדשות עירונית הוא יצירת בסיס נתונים אחד שממנו נגזרות המלצות ונבנית תוכנית עבודה אופרטיבית ל-15 שנה קדימה. מטרת תוכנית העבודה היא לראות את התמונה הכוללת, לאמוד ביקושים עתידיים לאור בחינת מאזן שירותי הציבור במצב הקיים, למצוא פערים להם צריך לספק פתרון, לנצל את השטחים הקיימים ולתכנן בינוי של כל מוסדות הציבור והחינוך באופן מקסימלי ויצירתי.
בשכונות חדשות נדרשים המהנדסים והמתכננים לשלב את הפרמטרים של אחוז השכירויות ותמהיל גודל הדירות על ציר הזמן ולייצר מנגנון תכנוני לפי תרחישים ו”פיקים”. במחקר שערכנו ב- AVIV יצרנו שלוש חלופות אפשריות של מספר תלמידים שיגיעו ליחידות הדיור החדשות, ובהתאם להן – משתנה הביקוש למוסדות חינוך. את החלופות ביססנו על נתונים סטטיסטיים ועל נתונים דמוגרפיים נוספים בשכונות אחרות באותו מחוז, ופיתחנו תוכנית עבודה דינמית המושתתת על התנהגות משקי הבית והתלמידים, על גודל הדירות ועל כמות האוכלוסייה; כך שברגע שמשנים את נתון גודל הדירות – המערכת יודעת לשנות בהתאם את הביקוש למוסדות חינוך. בנוסף, אנו בקשר רציף עם היזמים לבחינת לוחות הזמנים שלהם, במטרה לייצר תוכנית עבודה בוודאות גבוהה יחסית שמצביעה על מספר המוסדות שצריך בכל שנה, כדי לתזמן בנייה מושכלת.
אז האמת היא שאין מספר זוכה או נוסחת קסם, אבל לטובת התנהלות כלכלית נבונה, נכון לתכנן לפי תרחיש קיצון ולבנות לפי תרחיש מווסת ואחראי. באופן זה, התכנון ישמור עתודות בנייה לפי התרחיש המחמיר יותר, כדי שיהיו מספיק שטחים לבנות בהם; יקדם היתרים לפי תרחיש האמצע, ויבנה מוסדות חינוך לפי התרחיש הנמוך בהתחלה, עד שיהיה ידוע מי האוכלוסייה שמגיעה ומתי.
כך יהיו במגירה היתרים מוכנים לבניית כיתות נוספות ותתאפשר תגובה מהירה בעת הצורך. בסיכומו של דבר, שם המשחק הוא דינאמיות שמתאפשרת הודות לתוכנית עבודה אופרטיבית שמתגברת על אתגרים תכנוניים ותקציביים ומספקת לרשויות תנאי ודאות טובים יותר.
יותם צברי הוא מתכנן ערים בחברת AVIV, המתמחה בשילוב מערכות מידע גיאוגרפיות (GIS) בתהליכי תכנון עירוני והנדסי. הוא מלווה פרויקטים בארץ ובעולם בתחומי תכנון, פרוגרמות לצורכי ציבור ותחזיות דמוגרפיות, ומשלב בעבודתו ניתוח מרחבי וכלי GIS מתקדמים לצורך קבלת החלטות ותכנון מבוסס נתונים. ליותם תואר ראשון במדעי המדינה וגיאוגרפיה מהאוניברסיטה העברית.
אהבתם?
קבלו את התכנים שלנו ישירות לתיבת המייל
זאת תחילה של ידידות מופלאה (:
ממש בקרוב נתחיל לשלוח לך תכנים, נתראה באינבוקס!